24.05.2019, 06:27

Юрист к вашим услугам

* * * * *

– Покупаю квартиру в новостройке из вторых рук. Владелец сделал в ней отделку, но просит, чтобы не платить налог, в договоре занизить стоимость квартиры до цены, по которой он покупал её у застройщика. Остальную часть стоимости (примерно 1,5 млн руб.) предлагает выплатить ему наличными. Как правильно оформить в таком случае договор и какие есть риски при такой сделке?


– Обязанность уплаты налога продавцом зависит от времени нахождения квартиры в его собственности. Если квартира была приобретена им до 01.01.16 г., то платить налог ему не придётся, поскольку с момента покупки прошло более трёх лет. Если квартира была приобретена им позже, то он будет обязан заплатить налог с разницы между ценой приобретения и ценой продажи. Дело в том, что было изменено законодательство – теперь освобождение от уплаты налога при продаже квартиры происходит только после истечения 5 лет с момента приобретения квартиры. Продавец может уменьшить разницу между ценой продажи и покупки на стоимость работ по отделке, если в его договоре купли-продажи записано, что застройщик продал ему квартиру без отделки.
Кроме того, с 2016 года необходимо брать во внимание не только договорную цену, но и кадастровую стоимость жилья, умноженную на коэффициент 0,7. Платить налог нужно с наибольшего из этих значений. Если кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, будет меньше договорной цены, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости.
Однако если вы пойдёте навстречу продавцу, то вы очень рискуете. Есть вероятность того, что в дальнейшем ваш продавец обратится в суд с иском о признании данной сделки недействительной, так как она была заключена на крайне невыгодных для продавца условиях, то есть была заключена кабальная сделка. Кроме продавца, сделку могут оспорить и его кредиторы. Продажа имущества по заниженной цене может быть признана сокрытием имущества от обращения на него взыскания. Поэтому если вы пойдете навстречу продавцу, то обязательно составьте с ним при свидетелях расписку о передаче ему денежных средств в части, превышающей сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости. Но даже такая расписка может не спасти вас от расторжения договора. Риск есть и для продавца в том случае, если вы откажетесь уплатить сумму сверх цены, указанной в договоре.


* * * * *

– В коммунальной квартире разделены счета, стоят счетчики на воду, газ и электричество. Я оплачиваю свои квитанции, другой собственник не платит, не проживает и не прописан, но когда он иногда приезжает с гостями отдохнуть, пользуется светом и водой! Могу ли я перекрывать воду и отключать свет, т.к. плачу я одна, он свои квитанции не оплачивает? Отказ он мотивирует тем, что в квартире бывает редко и считает несправедливым платить половину от стоимости ресурсов.


– Поскольку у вас разделены счета и установлены счётчики, при этом вы не оплачиваете счета второго собственника, то неуплата им своей задолженности не затрагивает ваших прав. Ограничивать потребление ресурсов второму собственнику вы не вправе – он является сособственником квартиры. Если один из собственников временно не проживает в квартире, обязательство по уплате коммуналки не снимается. То, что второй собственник считает несправедливым распределение платежей, ситуацию не меняет, тем более что изредка он пользуется своей собственностью.

Оставить комментарий