Именно так в народе называют последние поправки федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», которые были приняты в прошлом году и сформировали новые правила в работе строительных компаний, банков и их клиентов.Теперь всё больше среди застройщиков используется термин «проектное финансирование», которое должно прийти на смену привычному договору долевого строительства уже 1 июля текущего года. По случаю проводившегося в Коврове федерального этапа национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер» в бизнес-инкубаторе прошли 3 тематических «круглых стола». На одном из них Антон Глушков, президент ассоциации «Национальное объединение строителей», Виктор Прядеин, исполнительный директор «НОСТРОЙ», Алексей Подлуцкий, координатор «НОСТРОЙ» по ЦФО, совместно с представителями строительного бизнеса и банковской сферы различных регионов обсудили проблемные вопросы грядущих изменений.
Коротко о главномПоскольку обсуждение носило деловой характер и касалось в первую очередь проблем строительного бизнеса и банков, углубляться во все подробности бессмысленно. Мы остановимся на самых важных моментах, затрагивающих людей, которые уже участвуют в долевом строительстве либо планируют покупку квартиры в ближайшее время.
Во-первых, изменяется система долевого участия граждан. Договор дольщик теперь будет заключать не напрямую с застройщиком, а через участие банка. А именно, деньги, которые житель вкладывает в своё будущее жилье, поступят на специальный банковский счёт. Использовать их застройщик сможет только после того, как строительство будет завершено и дом будет сдан в эксплуатацию. Во-вторых, по новым правилам договор должен быть обязательно зарегистрирован в Ростехнадзоре.
Такое банковское посредничество дает дополнительные гарантии дольщику на безопасность своих вложений, однако на застройщика накладывает существенные ограничения в строительстве. Застройщик обязан использовать либо собственные средства, либо обращаться к банку. По словам Антона Глушкова, 80% общего годового объема строительства жилья приходится на долевое участие граждан и кредиты банка. Ни одна строительная компания в России не способна за счёт собственных средств более чем на 30% поддерживать свои объемы строительства.
Проблемы малых городовНа «круглом столе» выступил генеральный директор компании СК «Аскона-инвест» Александр Морозкин. Он отметил, что данные изменения в первую очередь могут негативно сказаться в таких небольших городах, как Ковров. Мелким и средним строительным компаниям будет невыгодно вкладываться в строительство из-за малых собственных средств, высоких процентных ставок банка, а также необходимого поручительства. Поскольку застройщик теперь будет нести большую ответственность, а объем средств долевого участия изначально для него будет недоступен, естественно, вырастут цены на недвижимость. Александр Михайлович прогнозирует рост стоимости квадратного метра по Коврову на 8-10% минимум.
В связи с этим произойдёт более четкое разделение жилья на эконом и бизнес-классы, компании начнут ориентироваться на меньшие финансовые возможности клиентов. А те, в свою очередь, всё большее внимание будут обращать на вторичный рынок жилья. В результате возрастет количество ситуаций, когда застройщик не сможет завершить строительство за неимением средств, либо же вообще откажется от строительства новых объектов.
Александр Морозкин видит в этом предпосылки к укрупнению строительного бизнеса, либо же ухода застройщиков из регионов, где строительство будет иметь большие риски окупаемости.
Тем не менее, есть в этой ситуации положительные моменты для покупателей жилплощади. Например, все обязательства застройщика перед дольщиками и государством станут более прозрачными, что позволит снизить процент недобросовестных компаний. Также с дольщика будут сняты некоторые обязательства перед банком, которые теперь будет выполнять застройщик. Общие требования к жилью, с точки зрения Александра Морозкина, у потребителей возрастут, ведь выплачивать ипотеку придётся больше и дольше. В это же время застройщик будет заинтересован в привлечении потенциальных покупателей, что отразится на качестве отделки помещений, благоустройстве района и т.д.
Вы о людях подумайтеЗавершая «круглый стол», Антон Глушков отметил, что между правительством и строительным бизнесом наблюдается явное недопонимание. С позиции власти после изменений ожидается рост ежегодного ввода жилья на 10-15%, а по факту уже сейчас наблюдается прямо противоположная ситуация. В Госдуме вообще рост цен на недвижимость не прогнозируют, когда он очевиден из-за дополнительных расходов строительных компаний.
Центробанк видит проблему в застройщиках – банки сформировали для них свои «выгодные» предложения под 12-15%. Но на такие условия к ним никто не идёт. А если и идут, банки всё с большей осторожностью относятся к выдаче кредита из-за роста цен на жилье и вероятного простоя. Только за первый квартал 2019 года объем выданных кредитов на строительство сократился в 2 раза. Как такового диалога между строительной сферой и банком попросту нет.
Эти изменения практически совсем не затрагивают сторону потребителя – обыкновенного жителя, мечтающего о покупке квартиры. О каких-либо послаблениях по ипотечному кредиту банк речи не ведет. Да и о росте цен на жилплощадь лишний раз никто не упоминает. Цены на всё только растут, а платежеспособность не повышается.
Интересно, что кредит на строительство дома и ипотеку на покупку в нем квартиры застройщик и потенциальный покупатель берут в одном и том же банке. Который благодаря высоким процентным показателям по обоим предложениям выходит из данной ситуации единственным победителем. В это же время банк становится чуть ли не центральным регулирующим органом строительства, так как может контролировать любую стройку, одобряя или отклоняя кредитные запросы застройщиков по своему усмотрению.
Дмитрий БУШУЕВ
